Firmy i umowy

Zakup nieruchomości - na co uważać przed podpisaniem

Zakup mieszkania, domu czy działki to zwykle jedna z największych transakcji w życiu - i jedna z tych, w których błąd kosztuje najwięcej. Zanim podpiszesz umowę, warto sprawdzić stan prawny nieruchomości i dobrze zabezpieczyć swoje interesy. Poniżej najważniejsze punkty, na które trzeba zwrócić uwagę.

Sprawdź księgę wieczystą i stan prawny

Punktem wyjścia jest księga wieczysta. Wynika z niej, kto jest właścicielem, jaka jest powierzchnia i przeznaczenie nieruchomości oraz - co bardzo ważne - jakie obciążenia na niej ciążą: hipoteki, służebności, prawa osób trzecich czy ostrzeżenia. Warto też zweryfikować, czy osoba sprzedająca rzeczywiście ma prawo rozporządzać nieruchomością, a przy mieszkaniach - sytuację wspólnoty lub spółdzielni oraz ewentualne zaległości.

Umowa przedwstępna

Gdy strony są zdecydowane, ale potrzebują czasu (na przykład na kredyt lub dokończenie sprawdzania dokumentów), zawiera się umowę przedwstępną. Określa ona warunki przyszłej umowy i termin jej zawarcia. Dobrze skonstruowana umowa przedwstępna zabezpiecza kupującego - między innymi na wypadek, gdyby sprzedający się rozmyślił - dlatego warto zadbać o jej treść, a nie podpisywać pierwszego wzoru.

Zadatek a zaliczka

To rozróżnienie bywa źródłem nieporozumień. W uproszczeniu: jeśli do zawarcia umowy nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający co do zasady może zachować zadatek; jeśli z winy sprzedającego - kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zaliczka działa inaczej i zasadniczo podlega zwrotowi. To, czy wpłacasz zadatek, czy zaliczkę, powinno wprost wynikać z umowy, bo skutki są różne.

Akt notarialny

Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza. Bez tej formy umowa sprzedaży nieruchomości jest nieważna. Po transakcji nowy właściciel zostaje ujawniony w księdze wieczystej. Przed wizytą u notariusza warto przejrzeć projekt aktu i dokumenty sprzedającego, żeby uniknąć niespodzianek przy podpisie.

Koszty poza ceną

Oprócz samej ceny kupujący powinien uwzględnić dodatkowe koszty: podatek (najczęściej podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego albo VAT przy zakupie od dewelopera), taksę notarialną, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, a często także wynagrodzenie pośrednika. Warto policzyć to z góry, żeby budżet był realny.

Grunty rolne i sytuacje szczególne

Niektóre nieruchomości rządzą się dodatkowymi zasadami - przede wszystkim grunty rolne i leśne, których obrót jest ograniczony odrębnymi przepisami. Szczególne reguły mogą dotyczyć też zakupu przez cudzoziemców. Jeśli kupujesz działkę, a nie lokal, warto wcześniej sprawdzić, czy nie obowiązują dodatkowe ograniczenia.

Czy warto sprawdzić umowę przed podpisaniem

Przegląd stanu prawnego i projektu umowy przed podpisaniem to stosunkowo niewielki koszt w porównaniu z wartością transakcji - a pozwala uniknąć problemów, które po zakupie bywają trudne i kosztowne do naprawienia. Dotyczy to zarówno rynku wtórnego, jak i zakupu od dewelopera, gdzie umowy bywają jednostronnie korzystne dla sprzedającego.

Masz podobną sprawę?

Pierwsza analiza sprawy jest bezpłatna. Opisz krótko sytuację, a podpowiem, jakie masz możliwości i co warto zrobić w pierwszej kolejności.

Umów konsultację lub zadzwoń: 693 70 70 78

Najczęstsze pytania

Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?

Przede wszystkim księgę wieczystą (właściciel, obciążenia, hipoteki, służebności), prawo sprzedającego do rozporządzania nieruchomością, sytuację planistyczną, a przy mieszkaniach - stan wspólnoty lub spółdzielni i ewentualne zaległości. Warto też przejrzeć projekt umowy przed podpisaniem.

Czym różni się zadatek od zaliczki?

W uproszczeniu zadatek pełni funkcję zabezpieczenia: przy niewykonaniu umowy z winy kupującego sprzedający może go zachować, a z winy sprzedającego kupujący może żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Zaliczka co do zasady podlega zwrotowi. To, co wpłacasz, powinno jasno wynikać z umowy.

Czy umowa sprzedaży nieruchomości musi być u notariusza?

Tak. Przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego - bez niej umowa jest nieważna. Po transakcji nowy właściciel zostaje wpisany do księgi wieczystej.

Jakie koszty dochodzą do ceny?

Zwykle podatek (PCC przy rynku wtórnym lub VAT przy zakupie od dewelopera), taksa notarialna, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej, a często wynagrodzenie pośrednika. Warto oszacować je z góry.

Czy przy zakupie działki są dodatkowe ograniczenia?

Mogą być. Obrót gruntami rolnymi i leśnymi jest ograniczony odrębnymi przepisami, a szczególne zasady mogą dotyczyć też zakupu przez cudzoziemców. Przy zakupie działki warto sprawdzić te kwestie wcześniej.

Radca prawny Robert Staszewski, Wrocław

Prowadzę sprawy rozwodowe i rodzinne, o odszkodowania i zadośćuczynienia, windykacyjne oraz obsługę prawną firm. Jeśli potrzebujesz pomocy, napisz na kancelaria@robertstaszewski.pl lub zadzwoń 693 70 70 78.

Ten artykuł ma charakter ogólny i informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani opinii prawnej. Każda sprawa jest inna, dlatego w swojej sprawie skonsultuj się z radcą prawnym.